住宅ローンはどの銀行がいい？銀行を選ぶときに知っておきたい６つの注意点

住宅ローンを借りる銀行を選ぶ時、どんな基準で選んだらいいのでしょうか？
金利ですか？
手数料ですか？

猫太郎

ぼくはやっぱり金利かな…

そうですよね。金利は安い方が良いですよね。でも、住宅ローンを選ぶ時は金利だけじゃなくて他にも確認しておくことがあります。

良い銀行を選んで住宅ローンを上手に借りれば、お金の節約にもなります。
ここでは良い銀行を選ぶために注意しておくべき６つの注意点をご紹介します。

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銀行選ぶ時の６つの注意点

住宅ローンをする銀行を選ぶときの注意点はこちらになります。

猫太郎

いっぱいあるなぁ…
これってそんなに大事なの？

金利よりも大事なものもありますよ。では、一つずつお話していきます。

１．金利は店頭で確認する

最近は銀行の金利をチラシだけでなくネット上でも確認できるのでとても便利ですよね。でも、この金利は実際に支払う時の金利ではありません。だから、金利は必ず店頭で確認するようにしてください。

チラシやウェブサイトに記載されている金利は店頭金利と呼ばれています。
これは実際に住宅ローンの支払いに使われる金利ではありません。

もう１つ、住宅ローンの金利には優遇金利というものがあります。これは銀行による金利の割引です。

実際に住宅ローンの支払いに使う金利は、店頭金利に優遇金利を適用したものになります。そのため、店頭金利よりも低くなることになります。

この優遇金利は銀行により変わります。そのため、住宅ローンの支払いに使われる正確な金利を知るためにも必ず店頭で確認するようにしてください。

２．融資条件を確認する

住宅ローンの融資条件は銀行によって違います。
これは金利、手数料よりも大事な注意点なので必ず確認してください。

よくある融資条件はこれらになります。

給与振込先

融資条件で一番注意する点は給与振込指定です。
住宅ローンをするには「給与の振込先を借入れ銀行にする」という条件が入ることも多くあります。
勤務先が候補の銀行の給与振込に対応していなければその時点で借入できなくなるので注意してください。

勤続年数

他によくある条件としては勤続年数があります。
地方銀行や都市銀行だと約１～３年、ネット銀行でも数ヶ月は勤続が必要になります。

団体信用生命保険

住宅ローンを借りる時は団体信用生命保険に加入できることを条件にしている銀行がほとんどです。健康に問題があると借入れできない可能性が高くなるので気をつけてください。

融資条件は銀行により変わります。すべてクリアできるか必ず確認をしましょう。

３．つなぎ融資が可能か確認する

つなぎ融資は住宅ローンが開始前に頭金が足りなくなった時に必要なローンです。特に注文住宅では必須になるローンですが、つなぎ融資は銀行によって出来ないこともあります。

注文住宅は複数回に分けてお金を払う事がほとんどです。
そういう時は必ずつなぎ融資は必要になります。

建売住宅でも、住宅ローン開始と代金支払いの時期にズレがある時はつなぎ融資が必要になります。
なので、つなぎ融資ができるかどうかは必ず確認しましょう。

４．つなぎ融資の上限回数を確認する

つなぎ融資には上限回数がある銀行もあるので、事前に確認をしておきましょう。

家を購入する時は、思いもよらぬ所でお金が必要になります。
頭金が少なければつなぎ融資は多くできた方が安心ですよね。

間違いのない資金計画をする為にも、借入れ銀行のつなぎ融資の上限数は確認するようにしましょう。

５．住宅ローンの手数料を確認する

住宅ローンの手数料は、保証会社と銀行に払います。
保証会社とは、あなたの連帯保証人を請け負ってくれる会社です。これら二つに払う手数料を確認しましょう。

この手数料には注意が必要です。
それは、保証会社は評価額を超える金額を貸す時は手数料が極端に高くなるのです。
今回、一番伝えたかった話がこれです。

例を出してお話しますね。
例えば、1500万円の土地を買って、全額住宅ローンで払うとします。
もし土地の評価額が1200万だった場合、1200万までは、保証会社は確実に回収できる金額なので手数料は安くなります。
例えばその手数料が借入れ額の2％だったとします。

計算すると24万円ですね。
しかし、残りの300万円は評価額以上になるので、信用会社の手数料が極端に高くなるのです。

私が土地を購入した時も評価外の金額がありました。そして、その時の評価外の金額に対する手数料は10％でした。

つまり、今回の例で言えば、土地の価格は1500万円、評価額が1200万円なので、300万円が評価外の価格になります。

評価外の手数料だけで30万円です。
評価外の手数料だけで1200万円の手数料を越えました。
1200万円の借入れなら手数料が24万で済むのに1500万円の借入れになると保証会社に対する手数料が倍以上の54万円になるのです。

猫太郎

300万円の違いで倍以上になっちゃうんだね…

更にひどい事に、土地の評価額は買値よりも低くなる事が多々あります。
これは、土地の実売価格は需給によって左右されるので不動産評価額との間に違いがあるからです。

つまり、需要が多い地域だと評価額よりも高値で販売されていることが多いのです。
人気校区や生活の便が良い地域の土地や建物を買うと上に書いた事が起こり得ます。

予想外の支払いが発生すると一気に資金計画が狂ってしまうので、住宅ローンの手数料がどれくらいになるか事前に確認しておいてくださいね。

６．土地ローンの支払い開始日が遅らせることができるかを確認する

住宅ローンは土地と建物で分割できる銀行もあります。その場合、土地ローンの支払い開始日を建物のローンの開始まで遅らせてくれる銀行もあります。

土地を先行して買うと、家を建てるまでの間、家賃と土地ローンで生活が苦しくなる可能性がありますよね。
そういう状態を防ぐために土地ローンの返済開始を遅らせてくれる銀行もあるのです。

土地ローンの支払い開始を遅らせることができれば、引っ越し直前まで家賃のみで過ごす事ができます。
この先延ばし期間に10万でも貯金ができれば、建物のローンの借入額を減らす事もできますよね。こういうサービスがある銀行を選ぶと安心して家を購入できます。

そのため、土地と建物で住宅ローンを分けることができるなら、土地ローンの支払い開始日を遅らせことができるかも確認もした方が良いと思います。

金利のみでなくトータルで判断しよう

猫太郎

金利だけじゃなくて色々な選び方があるんだね！

そうですね！金利だけを見て選んだ結果、手数料が高くて、実は割高だったなんてこともあり得るんですよね。あと、条件に合わなくて結局、借りられないなんてこともあり得ます。

だから、住宅ローンを借りる銀行を選ぶ時は、金利の安さや手数料の安さだけでローンを選ぶのではなく、サービスや自分の資金計画を含めて検討する必要があります。
トータルで考えて一番安心して組める住宅ローンを選ぶようにしてくださいね。